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惠州水口近郊优势明显 发展迎来新格局

发布日期:2019-06-27 01:04   来源:未知   阅读:

  在惠州,江北、下角、河南岸、东平、水口、金山湖等区域的划分,给我们的是“江北‘高大上’,水口‘穷矮挫’”等直观感受。至今还有这样一个段子:住在江北CBD的精英人士低看乡土化的水口,而水口居民在走家串巷中亦丝毫不买账CBD的蹩脚生活。

  随着社会经济的不断发展,市政规划下的城市功能分区更加明确,惠州城市区域格局正被不断刷新:随着金山湖片区的崛起,方直、中信、和天下等实力房企不断深耕,新型高端住宅区初见雏形;市政机关和办公区北移,江北CBD形成;东部新城、南部新城、西部开发区等一系列区域规划接连出炉,城市发展呈现全面开花的局面。

  在城市不断向周边伸展、延续的模式中,政府确定区域规划,不断完善桥梁、道路等交通基础设施;各大企业则扮演拓荒牛的角色,推动区域的不断发展。其中,毋庸置疑又以各大房地产企业的合力最为影响深刻。

  南方日报《宜居周刊》栏目跟随惠州城市发展的脚步,对城市行政区划的各个片区进行深度探究,从区域规划方向、区位环境、政策动态等宜居概念的多个维度进行梳理,竭力还原最真实的区域实况。栏目将总结惠州区域发展中的优势利好,同时直面当前困境和现状,并依托南方日报智库提出契合城市总体规划和区域特点的发展建议,以期在城市发展中留下点点笔墨。

  旧时说法,山主人丁,水主财,水流的出入口提供了宝贵的淡水和丰富水产。惠州水口片区位于东江水进入惠城区的入口,向来作为惠州主城区的“东大门”而存在。很早以前,水口的万年村便是远近闻名的富裕村。

  不过,令人唏嘘的是,时至今日,水口仍无法改变“城乡结合部”的印象。2012年12月,《南方日报·惠州观察》曾走访水口片区,得出“发展潜力巨大,公共交通服务有待完善”的观点,这一看法今天似乎仍未过时。

  1942年2月,73岁的富商李益三在万年村的家里抑郁中病逝。一个月前,太平洋战争爆发,日军侵占香港,李益三海外产业损失惨重,回乡避难。而在此之前李益三的发迹史,正是水口区位特点的印证。据《惠城文史》记载,李益三继承其父在乡经营“和记”米房油榨作坊。当时的广东,军阀连年混战,政局长期动荡,惠州河运通塞无常,商业市场荣枯反复。李益三凭借当时农村墟场偏安环境,以横沥、水口联店为商品收购、囤储基地,趁农产品价格升跌之机统筹远销,获利超常。

  解放后,尤其是改革开放后,工业成为水口发展的主要路径。120平方公里的土地,划分为龙湖、东江、上霞、荔城、东兴五个工业区。2001年10月,南旋毛织厂落户是水口产业发展的一个标志。对于人烟稀少、一片荒芜的水口东兴工业区,这家投资超10亿元兴建的大型毛织行业生产基地,其重要性不言而喻。时至今日,由此衍伸的服装产业仍是水口经济的重要引擎——位于水口西北部的民营工业园,去年开始规划建设总面积1500亩的纺织服装产业园,预计建成后年产值可达100亿元。

  “宜业”似乎成为水口的主要诉求,勉强能将水口和宜居联系在一起的,主要在于随着招商引资兴建的配套设施:日供水量8万吨的自来水厂和100多公里的供水管道让居民用上自来水;2座11万伏安变电站满足市民用电需求,电话入户普及率和有线%以上;建成标准水泥主干道路近300公里,湖滨公园成为一段时间里市民休闲、娱乐的好去处。

  然而,工业的发达和基本硬件设施的逐步完善并未让水口完成“从乡到城”的蜕变。上述配套更多着眼在于服务工业生产而非市民生活。辖区内值得一提的第三产业只有皇冠假日一家五星级酒店,光辉家居一家建材销售店,以及一个知名度偏低的粤东花木大世界。教育、医疗方面,公立有水口中心小学、水口中学,唯一公立性医疗机构水口人民医院正在创建二级医院。公交方面,靠近江北片区的水口西区尚有13、27、35、202等6条线路,面积更大的其它区域公交覆盖更少。合生·上观国际的售楼员坦承区域内公交系统不完善是一大硬伤,没有私家车的市民外出存在困难。

  再次走访水口,笔者看到,几个建设中的大型楼盘周边是零散的烂尾楼和一些围起但荒废的土地,由居民自建自营的三四层小楼占据了很多街面的大部分,小卖部成为主要的商业形式,道路窄而杂乱,绿化和整治仍待整饬,一辆卡车驶过,尘土飞扬。

  5年前的2009年9月30日,西枝江与新开河交汇处一片欢腾:金山大桥暨东平下沉式通道通车仪式举行,吹响了金山湖片区开发的号角。

  作为历史上形成的原生态低洼湿地,金山湖与西湖、红花湖并列,周边环境优美,地理位置堪称优越,只是由于交通不便而成为城市开发的边角。在《惠州城市总体规划(2006—2020)》中,包括金山湖在内的惠州南部新城承担着文化中心、体育中心、医疗卫生中心、高等教育中心等众多城市配套功能。金山大桥打通了金山湖对外的通道,此后隆生、方直、中洲、中信等众多实力较强的开发商先后入驻,方直珑湖湾资料团购论坛)、隆生金山湖花园资料团购论坛)、中信水岸城资料团购论坛)、中洲中央公园资料团购论坛)等众多项目让该片区的房产市场空前热闹。300万平方米体量的城市综合体中洲中央公园和将于年底开放的市级公园金山湖公园,更为该片区成为惠州中高品质住宅区域增加了砝码。

  对于同样受制于交通的水口来说,通过桥梁搭线激活区域发展脉络,确实是可供参考的方向之一。今年4月28日,总投资16.5亿元的隆生大桥(原名云山东江大桥)建设工程奠基,水口的机遇正向着现实演变。根据规划,隆生大桥将于2017年通车,建设工程包括隆生大桥、云山东路立交两座特大桥梁,人民路、江东一号路两条市政道路。大桥建成后,市民从江北云山东路和惠民大道过桥可以直接到达水口、大湖溪、金山立交等地。相应规划也早已备好:云山大桥及江东一号路建成后,东江东岸龙津村至中信桥具有连片的可开发利用土地,主要用于发展房地产业;中信桥至蓬陵村段主要用于打造沿江生态产业带。

  水口街道办工作人员表示,三环路改造和隆生大桥的建设,将彻底解决水口发展中交通的通达性问题,助推水口房地产业发展。据悉,在基础配套方面,水口将大力引进商贸物流产业进驻中心区,着力打造沿三环路商贸物流走廊,并与江北、东平、河南岸相互呼应,形成一个新的商贸圈,吸引更多的人到水口投资置业。南天大新商贸城、惠州市名优产品旅游休闲街两个大型商贸项目推进顺利,建成后有望显著提高水口的商业氛围。此外,位于合生上观国际项目内的九年一贯制合生实验学校正在建设,2015年5月建成后将移交惠城区教育局,并于当年9月招生。

  在东江边一个新建楼盘旁边的辅路旁,有一段呈30度夹角的斜坡土路,骑着电动车必须一鼓作气才能冲上,否则只能半路下车推行。从辅路向北望去,便是正在施工中的隆生大桥——水口能否借助此桥一跃而上完成城市化蜕变,值得期待。

  今年4月,《惠州市惠城中心区主要河涌水环境综合整治总体规划》经市政府常务会议审议通过,水口街道办的洛塘渠由于水污染问题突出、直接排入东江,被纳入2014年优先整治范围。两个月后,《洛塘渠小流域与水环境综合整治工程工作方案》经惠城区政府常务会议通过,整治工程将投入7.7亿元。

  交通方面,高铁项目有望成为水口独特优势。今年2月19日召开的市政协会议分组讨论上,市政协委员、市住建局副局长施为学透露,将来有两条高铁在惠州水汇:一条是从广州到新塘,经水口到惠东的广汕高铁,另一条则从江西南昌经河源到惠州。然而,根据其他城市以往经验,高铁对于二三线城市来说,除了集聚人口带来商业发展契机,同时由于通达其它城市时间的缩短,也面临高素质人才被吸纳到一线城市的风险。如何更多地吸纳人才和商圈,而不是被吸纳,更多取决于生活配套设施的完善情况。

  教育方面,水口正筹集资金对辖区中心小学和大湖学校进行扩建,共增加学位800多个,新建的新湖小学已于2013年9月开学,计划在2015年9月扩充至24个班。届时,九年一贯制合生实验学校也将建成投入使用,未来还规划建设一所标准中学。如果以上规划均能实现,水口教育实力有望获得质的提升。

  医疗卫生方面,以二级医院标准建设了水口人民医院,并推进村(居)卫生站建设,但综合性大型医院的缺乏加上公共交通不完善,距离满足辖区内居民医疗需求尚有距离。文化方面,建设了面积为5400平方米的省特级文化站大楼,规划在文体广场新建一个文化体育馆。

  到过水口,在水口大街上行走过的市民很容易产生“乡土化”的感觉。水口主干道龙湖大道永远都是不平的,大道两旁延展的是一栋栋低矮的小民房,类似集中化的乡镇景观。

  水口街道办办公室主任陈永康介绍,虽然现在水口称街道办,但还是镇政府更贴切。水口120平方公里的辖区包括4个社区居委会和17个行政村,街道办的日常工作大部分是围绕乡村展开。

  在本篇对于城市格局和城市功能分区的探讨中,更多地局限于水口中心区的几个社区,也就是与城市关联最紧密的龙湖大道沿线、大湖溪区域和三环东路沿线区域。其中,沿三环东路在近年的房地产发展浪潮中,原本的空地逐渐被不断涌现的楼盘替代。合生上观国际、天地源御湾资料团购论坛)、宝安山水龙城、蓝波湾等林立使得周边看起来有如城市新区。

  然而,沿着龙湖大道分布的栋栋民宅,让该区域很难高端起来。由于较低廉的租金和生活成本,作为城乡结合部的水口地区成为外来务工人员聚集的区域,使得区域呈现较落后的面貌。街道乱,房子破,治安乱,逐渐成为水口在惠州市民心中的定位,即便近年来不断出现发展利好。对此,街道办负责人也表示无奈。

  然而这一难题并非不可破解。记者翻阅其他城市经验,2008年之前的湖南株洲城郊也面临类似水口的情况,当地市委、市政府推动城市创文,大力推进城市革新,在保留原区域住宅布局的情况下,将主干道和社区道路修缮,房屋外墙做修整,整治过后区域焕然一新,且形成了别具特色的城市形态组合。

  根据水口街道的发展规划,辖区内产业发展可以概括为:一条经济带,即沿江生态旅游经济产业带;两个工业基地,即西部工业基地和东部工业基地;三条走廊,即沿三环路物流走廊、沿省道120线商业走廊和沿环镇路工商走廊;“四化”目标,即工业发展现代化、商贸物流产业化、城镇建设都市化、公共服务均等化;“四个中心”,即东部城市现代交通枢纽中心、现代工业发展中心、现代商贸聚集中心和现代都市建设中心。

  具体到辖区内细分区域,各有侧重。西南板块的行政中心区主要承接市区商贸流通、汽车销售和高档商住小区等第三产业的转移。西北板块的水口民营工业园以创建区级民营经济示范工业园区为目标,已签约落户企业90家,其中约60家企业已投产,2013年实现工业产值29亿元,在建与立项项目有纺织服装产业园基地、众鑫科技有限公司、长城彩印包装有限公司、友诚印刷有限公司、凯越电子有限公司等一批知名电子轻工企业。东北板块的东兴工业园区毗邻惠州市东江高新科技开发区,将发展东江高新区的配套产业。北部沿江地区土地平坦、肥沃,水资源丰富,目前已建成绿色蔬菜基地5058亩、甜玉米基地3200亩,今后将进一步扩大农业基地规模。东南部地区有3个天然水库和几千亩的生态林,主要发展生态休闲观光农业。

  在城市可供开发的土地越来越紧张的背景下,水口却仍有大量面积的土地闲置。街道办负责人介绍,归总起来差不多有100万平方米,接近25个宝安山水龙城项目的大小。因而,土地闲置成为水口房地产开发的一大瓶颈。

  上世纪末,为了便于外地人口入惠安居乐业,政府鼓励外地人在惠州购买宅基地建房安家。这也是水口形成当前格局的重要原因。本世纪以来,随着区域产业发展,更多的土地被征收和买卖,回拨的宅基地建房也进一步推动当前局面的形成。

  然而在同一时期也出现了地块分割转让的风潮。导致当前水口可用于房地产开发的地块基本上都为二手地块,在增加开发难度之余,也增加了行业买卖纠纷的出现。例如,当前江北某楼盘业主正在维权的楼盘土地年限问题,在水口片区更是广泛存在。多个片区热盘的土地年限都在40—60年之间,地块几经转手和闲置导致土地年限与理论上的70周年差距不小。

  对于这个问题,惠城区水口街道办负责人陈永康介绍,水口片区的闲置土地问题属于历史遗留问题,没有确切的统计数,但是总面积应接近100万平方米。此外陈永康指出,由于地块并非全部的大宗地块,基本都是几百平方米和几千平方米的权属地块,整合起来存在较大的困难。

  结合当前日渐紧张的城市用地状况,水口区域便利的交通区位和相对宽松的土地市场环境或将成为改变的方向。而水口片区的土地闲置和地块分散问题能否解决,直接影响着区域的后续发展。当前惠州的房地产投资不断趋热,在江北、麦地和金山湖地块开发殆尽的时候,如何承接市场不断聚集的行业投资,规整好近100万平方米的闲置土地很关键。

  一名此前试图在水口购买二手地进行开发的开发商告诉笔者,现在成块的地皮价格被炒得很高,但是土地年限又严重不足,企业买来开发的风险较大,如果政策不能够进一步明确,不敢贸然投资。

  在近年来的区域发展中,水口片区呈现了较奇特的局面。在通常的区域房地产开发市场,小型开发商和大型开发商往往是一种交织状态。比如今年最北热炒的金山湖,在中信、方直等行业巨头周边,升利、国兆、浩胜等小房企林立。

  然而水口不一样。当政府国土政策收紧,不再允许村民私自卖地建房开始,从遍地自建房直接跳入品牌房企割据局面。上市房企合生创展最先落户开发,天地源、海伦堡、宝安地产和和天下等企业纷纷入驻。

  开发项目很好地避开老区密密麻麻的民宅,沿着去年新开通的三环路一字排开,从高处眺望,俨然呈现新城局面。在城市功能分区中,“东部新城”的雏形初现。

  有业内人士在评价区域的房地产发展状况时表示,水口高端住宅项目的不断出现是超越区域本身的居住体验很多年的,但是项目的落成直接拉高了人们对区域的预期,不断改变着人们对于水口的印象。

  8月31日,笔者在宝安山水龙城交楼现场遇到杨女士。杨女士介绍,开始觉得水口很破旧,但看到宝安的房子以及水口到江北的便利交通,对比了河南岸和金山湖,还是觉得这里合适。和天下正在打造的T-star商业综合体也让李女士一家人充满了期待。对此,宝安地产营销策划经理丁亚峰说,长期以来水口给惠州市民的印象都比较低端,但是它的地理位置和交通环境具备了所有逆袭的因素。集团当时坚定地投资就是看中这里的潜力,近两年项目的销售业绩也证明了水口的吸引力。

  今年年中,水口片区的南天大新城项目一期交楼。项目总经理助理江译文介绍,目前200多户业主基本都已经收楼,110多户已经进入装修阶段,余下百余户也陆续开始装修。

  记者走访注意到,这还只是项目一期交楼,社区的二期和三期都还分别处在销售和施工阶段。业内人士指出,对于惠州房地产市场普遍存在的入住率不高的状况,水口是个另类。在社区没有完善的情况下就有过半业主装修入住,在新社区的运营过程中并不容易。

  在对县域房地产经济调查过程中发现,相应的楼盘在民宅聚集地是具备潜力的,本身生活习惯不会被破坏,其次居住生活可以实现升级,在这种亦乡亦城的结合中找到平衡。

  在惠州当前以刚需为主导的市场,社区入住率的提升和成熟,最重要的就是居住环境和生活便利度。在这点上,正中准备入住于此的惠州市民的下怀。得益于近郊的地理区位,水口在惠州城市的不断扩容过程中承担了城市劳动力集聚区的功能。在此不得不提刚入惠州的笔者本人,在最初的半年,为了节约开支,水口成了居住地。这使得水口成为惠州城市人口最密集的地带之一。

  人口集聚的周期较长,使得区域生活配套设施较为齐全。当然,也有人说水口太低端,连个大型商场都没有。然而水口的居民并不这样认为,有人喜欢时刻都在高档商场出入,但有的人更喜欢下楼就能买到柴米油盐酱醋茶的生活,这也是刚需自住人群聚集在此的原因。

  在笔者走访中,区域内的海伦堡院子(一期)、乔弘模范生、江南御都、鸿升世纪东方城等项目都是近两年交楼的新社区,入住率基本都达到60%以上,这对于惠州房地产市场而言颇为难得。

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